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【宅建士の父に聞く】田舎の長男が空き家をゲストハウスにする方法をまとめてみた

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悩める田舎の長男

田舎の長男で空き家を相続するんだけど、ゲストハウスにしてみようかな?

悩める田舎の長男

ゲストハウスの運営を始めるにはどうすれば良いのかな?

悩める田舎の長男

ゲストハウスってそもそもなんだろう。民泊と違うのかな?

こんな悩みはありませんか。

この記事では、田舎の空き家をゲストハウスにする方法について詳しく解説します。

また、空き家をゲストハウスにするメリット・デメリットやゲストハウスにする以外の活用方法もあわせて解説しますので、ぜひ最後まで読んでくださいね。

田舎の空き家を価値ある資産にしていきましょう。

筆者のおすすめは、まず空き家の価値を知ることです。

空き家の適正な価格を知ることができれば、売却や賃貸を含めた活用方法の選択に役立ちます。

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【この記事における専門性・信頼性の担保】
長年に渡って金融機関の不動産部門で活躍し、退職後も宅建士として活躍する父から話を聞いて作成しています。父は実際に元々住んでいた家を賃貸に出して約20年間家賃収入を得ています。

Contents

ゲストハウスとは?特徴や魅力は?

ゲストハウスは、宿泊施設の一種であり、ホテルやリゾートとは異なる、独自の魅力を持つ宿泊施設です。

純粋な旅行だけではなく、地域との交流を求めて泊まる人や、各地を転々とするために泊まる方、海外からの旅行者もいて、個性豊かな旅行者が集まることが多くなっています。

後述しますが、民泊とは似て非なるもので、適用される法律等が違うのでその点は要注意です。

ゲストハウスには、以下のような特徴やがあります。

順番に解説します。

手頃な宿泊費

ゲストハウスの宿泊料はホテルやリゾート施設と比較して安価な傾向にあります。

相場では2,000円〜4,000円ほどです。

安価な宿を求めている人の良い選択肢となり得ます。

安価な宿泊費とはいえ、運営者としては立派な収益となります。

旅仲間との交流ができる

ゲストハウスは旅行者が新たな仲間と出会い、交流を深める絶好の場所となります。

共有スペースでのカジュアルな会話から始まり、一緒に調理したりや観光地へ同行したりすることなど、さまざまな形で交流が生まれます。

これらの体験を提供することで、ゲストハウスは旅行者にとって忘れられない場所となり、運営者としては、リピーターを増やすことにつながります。

地域の魅力を体験できる

ゲストハウスに泊まることを検討している人は、地域の魅力を体験したいと思っている方も多いです。

実際、ゲストハウスを運営している方が地元の人しか知らない穴場を案内するなど、地域の魅力を味わうことができる企画は人気があります。

運営者としては、地域の魅力を伝えることで地域の活性化に貢献できます。

国際交流ができる

海外からの旅行者はより安価な宿を求めていたり、よりディープな日本を感じたいというニーズを持っていたりします。

観光庁の調査によると、宿泊先としてゲストハウス(ユースホステル含む)を選択する海外からの旅行者は全体の7%ほどです。

割合としては少なく見えますが、2023年の訪日外国人は約2500万人だったので、なんと約175万人の訪日外国人がゲストハウスを利用していることになります。

(参考URL:https://www.wasimil.com/blog/stay-trends-of-foreign-visitors-to-japan-by-accommodation-type)

異なる文化や価値観を持つ人々との出会いは、旅をより豊かで刺激的なものにします。

また、一緒に過ごす時間を通じて、互いの国や地域の理解を深めることもできます。

運営者としては、海外からの旅行者がSNS等でゲストハウスを紹介してくれて、思わぬ大流行りにつながるかもしれません。

田舎の空き家をゲストハウスにする方法

田舎の空き家をゲストハウスにする方法は以下の7ステップです。

順番に解説します。

悩める田舎の長男

正直、かなり大変です。僕は諦めました・・・。

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コンセプトの決定

ゲストハウス運営を始める最初のステップは、コンセプトの決定です。

ターゲットとするゲストを明確にして、個性を決めていきます。

例えば、アートを愛する人々を対象にしたアートがテーマのゲストハウスや、サーフィンが楽しめる海辺のゲストハウスなど、コンセプトのアイデアは多岐にわたります。

コンセプトを考えることは、ゲストハウスが提供する体験と直結しています。

適切なコンセプトを設定することで、ゲストハウスは独自の価値を提供し、競争力を持つことができます。

コンセプトをしっかり考えて決めることは、ゲストハウスの成功に重要な要素の一つです。

予算計画・資金調達

ゲストハウスの運営には、明確な予算計画と資金調達が必要です。

初期投資、運営費、維持費など、必要な費用を詳細にリストアップしましょう。

また、資金調達の方法も考える必要があります。

自己資金、銀行からの融資、クラウドファンディングなど、さまざまな選択肢があります。

適切な予算計画と資金調達の戦略は、ゲストハウスの成功にとって重要な要素です。

事業計画をしっかりと立て、資金の準備をしましょう。

これがゲストハウス運営の基盤となります。

片付け・リフォーム

空き家は荷物などが放置されている場合が多いと思うので片付けが必要です。

自分でできるならそれが一番ですが、重いものや汚いものは費用をかけて片付けなければならない場面もあるでしょう。

次に、ある程度のリフォームによってゲストハウスの魅力を高めることも重要です。

空き家をそのままゲストハウスとして使える場合は少ないでしょう。

宿泊者のニーズやゲストハウスのコンセプトに合わせて施設をカスタマイズする必要があります。

壁紙の張り替え、照明の改善など、小さな変更でも魅力に大きな差が出ます。

これらの努力は宿泊者に満足してもらうためには不可欠です。

また、ゲストハウス運営のためには消防法に定める消防法令適合通知書の取得や、旅行業法に定める営業許可取得など、法に定める構造や設備の基準を満たす必要があります。

許認可を申請する前に、保健所や消防署に相談をするのが一般的です。

事前に相談することで、どういった整備が必要かわかり、施設基準を満たせないような場合は指摘してもらえます。

事前に相談しないと、その後の内装や配管などの設備に関わる工事がスムーズに進まなくなります。

必ず事前に必要な設備を確認しましょう。

規模などによっては工事に時間がかかる可能性もありますので、その点も考慮して早めに準備しましょう。

必要な設備導入

片付いて、魅力的なゲストハウスにリフォームして、法的に大丈夫な設備環境を整えたら、次にベッドやキッチンなど必要な設備を導入します。

もともとある設備がそのまま使えれば、費用は抑えられますが、ゲストハウスのコンセプトに合わせた家具等を設置するのであれば、費用はそれなりにかかることが予想されます。

予算計画に沿って設備導入を進めます。

法的な手続き

ここが一番重要で面倒なところです。

法的な手続きに関してはこの記事に詳しく書かれていますので、参考にさせていただきます。

以下はゲストハウス開業における法的な手続きの手順の要点であり、大枠の概要となります。

詳細は必ず、開業希望地を管轄する役所・保健所・消防署へご自身で確認してください。

また、法改正などがあった場合は、最新の情報に従ってください。

ゲストハウス開業において、必ず満たすべき3つの法律

本来宿でない物件を宿として使う場合、用途変更(=建物の使用目的の変更)の申請が必要です。

各所を訪問される際には、開業予定物件の図面や地図などを持参しましょう。

訪問する順番は、上記順がおすすめです。

その理由は、建築基準法(役所)でそもそも開業希望地で宿の開業が可能か否かの前提を確認でき、消防法(消防署)が物件ありきの話が主となるためです。

悩める田舎の長男

正直、僕はこの辺で面倒だなと思って諦めました・・・。

筆者のおすすめは、まず空き家の価値を知ることです。

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大前提として3つの法律を全て満たす必要がある

物件の規模にかかわらず、上記3つの法律を全て満たす必要があります。

必ず、開業希望地を管轄する役所・保健所・消防署の3ケ所全てを訪問し、指示を受けてください。

また、以前まで、用途変更の難易度が上がるラインは「100㎡」でしたが、2019年6月25日の法改正により「200㎡」に緩和されました。

いずれにしても、上記3つを満たす必要があることに変わりはありません。

200㎡を超える物件をゲストハウスにする場合※もともと宿泊施設ではない物件

建築基準法 (役所)、旅館業法 (保健所)、消防法 (消防署)を満たし、3ケ所全てから正式に、許可および確認済証を得る必要があります。

200㎡以下の物件をゲストハウスにする場合

旅館業法 (保健所)、消防法 (消防署)を満たし、2ケ所から正式に許可等を得る必要があります。

建築基準法 (役所)についても要件を満たす必要はありますが、申請をする必要はありません。

満たしているかどうかの最終判断は自己確認となります。

直接役所へ出向いて相談する必要はありますが、指示を受けた後の現場は自己確認ということです。

※ただし、自己確認といっても、他者から永遠に確認されないという意味ではありません。1年に1度、消防署から消防法の訪問点検が入る際に、同時に建築基準法が不適合と確認された場合は、消防署から役所へ情報提供がなされ、運営者へ指導が入ります。

違法になるケース例

※近年では、役所・保健所・消防署が情報を共有しあい、漏れ防止対策をはじめた市町村もあります。

ゲストハウスと民泊の違いは?

民泊とは、家の空部屋を貸して、一泊単位の料金を徴収するシステムです。

素泊まりの施設という点では似ていますが、ゲストハウスと民泊では適用される法律と管轄する省庁が異なります。

主な違いは以下のようになります。

旅館業とは?

旅館業は4種類に分類され、ゲストハウスは一般的に「簡易宿所」にあたります。

旅館業法では旅館業を下記のように定義しています。

旅館業とは「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義されており、「宿泊」とは「寝具を使用して施設を利用すること」とされている。旅館業は「人を宿泊させる」ことであり、生活の本拠を置くような場合、たとえばアパートや間借り部屋などは貸室業・貸家業であって旅館業には含まれない。

参考:旅館業法概要(厚生労働省)

立入検査

たくさんの法的手続きが完了したら、現地で検査を受けることになります。

基準が満たされているかどうかを確認するため、施設への立ち入り検査が実施されます。

立ち入り検査は、工事も設備の導入も完了した段階で行われるものです。

保健所の検査では、設備基準に問題がないか、衛生面に問題がないかのチェックが入ります。

オープン

この記事が分かりやすいので参考にさせていただきます。

法的手続きが終わり、立入検査もパスしたら、いよいよゲストハウスのオープンに向けて最終的な準備を進めていきます。

なかでも重要なのが集客です。

開業直後から高い稼働率で営業できるようにするためにも、まずはゲストハウスの存在を知ってもらえるようにしましょう。

具体的な方法として、ゲストハウスの雰囲気が伝わるホームページの開設、Google マップ上で探せるGoogle ビジネス プロフィールの登録、利便性の高い予約サイトやアプリの利用などがあります。

拡散力のあるSNSへの投稿などもおすすめです。

特に、宿泊先を探す利用者の多くは、予約サイトやアプリを利用する傾向にあります。

アプリや予約サイトは開業直後の集客効果が高いため、積極的に活用すると利用者を集めやすくなります。

田舎の空き家をゲストハウスにするメリット

空き家をゲストハウスにするメリットは主に3つあります

順番に解説します。

悩める田舎の長男

やっぱり宿泊料が得られるのは魅力的だな!

宿泊料を得ることができる

空き家をゲストハウスにしたいと思っている人は、自分の持つ資産を使って少しでもお金を稼ぎたいという人が多いと思います。

空き家という資産をゲストハウスとして活用して、宿泊料を得られるようになるというのは一番大きなメリットです。

「特定空き家」に指定されない

空き家を放置して安全等問題があると認識された場合、自治体から「特定空き家」として指定されます。

「特定空き家」に指定されると、住居がある土地「宅地」として固定資産税が安くなる特例が使えなくなります。

ゲストハウスとしてきちんと管理がされている建物であれば、「特定空き家」として指定されることはまずないでしょう。

地域の活性化に貢献できる

空き家をゲストハウスにして人が集う場所にできれば、地域の活性化に貢献できます。

管理人が地元の人しか知らない穴場を案内する企画は人気がありますし、地域の魅力を伝える絶好の機会になります。

お金を稼ぐだけでなく、社会貢献できているという実感は運営者にとって大きな喜びの一つとなります。

田舎の空き家をゲストハウスにするデメリット

空き家をゲストハウスにするメリットは主に以下の3つです。

順番に解説します。

営業を始めるまでがとにかく大変

「田舎の空き家をゲストハウスにする方法」で解説したように、営業を始めるまでのステップがたくさんあります。

ゲストハウスに対する熱い思いがなければ途中で挫折する可能性が高いです。

空き家を活用してなるべく簡単に少しでも稼ぎたいという目的の方は、別の活用法を検討したほうがよいでしょう。

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少なくない初期投資が必要

建築基準法に沿った許可を取るためのリフォームや、ゲストハウスのコンセプトに合わせるための設備導入には、少なくない費用がかかります。

時には自己資金だけでなく銀行での借入といった資金調達が必要な場合があるでしょう。

空き家を活用してなるべく簡単に少しでも稼ぎたいという目的の方は、費用はなるべくかからないようにと考えていると思いますので、別の活用法を検討したほうがよいでしょう。

トラブルへの対応

ゲストハウス運営をしていると時にはお客さん同士のトラブルや、ゲストハウス近隣とのトラブルが起きることもあるでしょう。

運営者となったからには、こうしたトラブルに責任を持って対応する必要があります。

トラブルには人が絡むので解決するのが困難である場合が多いです。

また、地域の人とトラブルを起こせばその地域にいづらく感じるようになるので、こうなってはゲストハウス運営どころではなくなってしまうかもしれません。

空き家を活用してなるべく簡単に少しでも稼ぎたいという目的の方は、トラブル対応なんて面倒だと考えると思いますので、別の活用法を検討したほうがよいでしょう。

田舎の空き家をゲストハウスにする以外の活用方法

空き家をゲストハウスにする以外の活用方法は以下の通りです。

活用法については以下の記事にまとめていますので参考にしてください。

田舎の空き家の活用方法
【宅建士の父に聞く】田舎の空き家の活用方法をまとめてみた 悩める田舎の長男 田舎の空き家を相続するんだけど、何か良い活用方法はないかな? 悩める田舎の長男 色んな活用方法があるのはなん...

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まとめ:田舎の空き家をゲストハウスにする方法

この記事の内容のまとめです。

田舎の空き家の活用方法
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悩める田舎の長男

私は正直あまり手間をかけずに空き家を活用したいので、ゲストハウスは諦めました・・・。
一括査定を頼んで、売却してしまうのが一番楽かもしれませんね。